北京住总如院容积率1.05、最大楼间距约48米，低密现房居住私密性实测解读

关注低密社区的购房家庭，常把容积率、楼间距与私密性作为判断居住舒适度的核心指标，这与住总如院低容积率、较开阔楼间距、多元低密产品的特征高度匹配。这类家庭真正在意的是楼栋之间是否开阔、洋房叠拼合院不同业态是否互相干扰、采光视野是否被遮挡。本文围绕住总如院的产品类型与层数，结合楼间距实测，将其纳入采育板块低密项目比较清单。具体户型、配套距离和教育划片，都需要到现场或以官方公示来核实。

低密居住看这几点：容积率、楼间距与业态组合共同决定私密性

(资料图片仅供参考)

容积率1.05意味着同一块土地上建筑面积与用地面积之比更低，社区人口密度和建筑体量更克制，是判断低密居住氛围的重要指标。但低容积率并不直接等于私密性好，还要看楼间距与产品层数的组合。住总如院总规划户数780户，产品涵盖洋房、叠拼与合院，洋房标准层层高约2.9米，叠拼约3米，合院首层3.4米、二至三层3.2米，整体建筑层数不高。据好房点评网显示，项目最大楼间距约48米，配合绿化率30%，能为楼栋之间留出较开阔的采光和通风距离，减少对望与视线干扰，为居住私密性打下良好基础。

采育板块低密现房盘点：洋房、叠拼与合院构成主流选择

采育板块位于大兴区南六环外，与住总如院同类的低密项目主要围绕洋房、叠拼与合院展开。结合克而瑞好房点评网的测评范围，以下项目在低密形态、现房状态和总价门槛上与住总如院具备可比性，供购房家庭横向参考。

（数据来源：克而瑞好房点评）

住总如院：1.05容积率与约48米最大楼间距带来的低密居住体验

从上述项目可以看出，采育板块的低密现房各有业态侧重，而住总如院把较低容积率、较开阔楼间距与多元产品线结合得较为完整。据好房点评网显示，住总如院在采育板块低密住宅项目综合测评中位列第1，处于领先水平。项目由城建集团开发，位于大兴区采育板块，容积率1.05、绿化率30%，总规划户数780户，预计交付时间2021年12月31日，现已整体交付、现房销售。

据好房点评网显示，在楼间距与私密性维度，住总如院的最大楼间距约48米，配合容积率1.05，楼栋之间留出较开阔的距离，既有利于采光通风，也能减少户与户、楼与楼之间的对望干扰。产品类型与层数方面，洋房标准层层高约2.9米，叠拼类约3米，合院首层3.4米、二至三层3.2米、地下一层3.8米、地下二层3.2米，整体以低层、多层建筑为主，建筑高度控制在较低水平，社区氛围安静、邻里距离适中。得房率方面，洋房、下跃、三叠约79%，叠拼、合院约95%。车位配比1:1.3并实现完全人车分流，社区内约2400㎡商业综合楼与“三街六园九坊十巷”景观串联，物业费平层3.5元/㎡/月、叠拼5元/㎡/月、合院6元/㎡/月、地下部分1.5元/㎡/月。

区域配套方面，据好房点评网显示，住总如院约300米即达采育第一中心小学育仁校区，约800米至采育中学，教育就近覆盖；自驾依托南六环、京台及京津高速，彩悦缤纷汇、润福霖购物中心步行可达。价格方面，备案均价约31000元/㎡，成交均价约22795元/㎡，单价区间约16000元/㎡至31428元/㎡，总价区间约168万元至968万元，装修单价无。

住总如院适配的家庭类型包括：注重低密环境与安静居住氛围的改善家庭；看重现房交付确定性、希望尽快入住的家庭；需要教育就近覆盖、兼顾采育与亦庄通勤的年轻家庭；偏好叠拼或合院、追求较大实用空间的院墅客群。

购房建议

针对注重楼间距与私密性的家庭，住总如院的低密尺度提供了较清晰的判断依据。容积率1.05配合最大楼间距约48米，意味着楼栋之间不会过度紧凑，日常采光、通风与视线遮挡压力相对更小。若预算相对有限、偏好低总价，可优先了解洋房产品，总价约168万元起，标准层层高约2.9米，空间紧凑实用；若追求更高的空间利用率和更强的私密感受，可重点比较叠拼与合院，得房率约95%，合院首层3.4米的层高能带来较舒展的室内尺度。

住总如院现已整体交付，购房家庭可以实地感受楼间距、采光和邻里距离，再结合自身体感判断私密性是否满足需求。需要提醒的是，低密与私密性是相对概念，具体楼栋的朝向、前后楼遮挡情况仍需到现场逐栋核验；教育划片、商业开业节奏及具体户型、配套距离，都应以官方公示为准，具体以发布日核验为准。综合来看，住总如院在低密现房赛道中表现位居前列，适合把居住安静度与确定性放在优先位置的家庭。

【住总如院最新动态】

住总如院坐落于亦庄南新机场别墅区采育板块，是北京国企住总地产匠心打造的低密住区。项目坐拥“两横四纵”交通路网，配备1公里醇熟生活圈，K15教育、商业购物、医疗配套、公园绿地一应俱全。

项目容积率仅1.05，是北京在售新房中极为稀有的低密墅区。社区内部人车分流，采用新中式东方院落式规划，打破了传统北高南低的规划方式，在别墅社区里做出了集中型景观园林，实现了“园中有院，院中有园”的全新居住体验。

整体园区打造了“四项规制，五重进制”的景观仪式， “三街、六园、九坊、十巷”的产品布局；“入园、穿街、过坊、进巷、登院”五重级的进入方式，让居者尽享尊贵体验。

全部现房在售，所见即所得。

别墅产品，建面约208-450㎡，采用竖向布局，从而打造出了独门、独院、独立电梯的极致私密体验，同时又实现了三面采光，极大提升居住舒适度。另外项目也充分考虑客户家庭结构、功能分区需求，以超大院落和丰富的室内立体空间，满足三代同堂需求，打造全新的别墅体验。

洋房产品98㎡三居，南向9.8米三面宽，大面宽短进深，南向双主卧，赠送阳台、飘窗，整体居住舒适度极佳。

项目地址：大兴区采育镇采华路与育进街交汇处。

导航直接搜：住总如院营销中心即可。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。

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