中建投信托谭硕：未来公募REITs发展将呈现三大发展趋势

8月9日，由南方财经全媒体旗下《21世纪经济报道》主办、上海浦东发展银行联合主办的“2020年中国资产管理年会”隆重举行。

中建投信托股份有限公司总经理谭硕在当天下午举行的“基础设施REITs的挑战和机遇”分论坛做主题致辞表示，随着公募REITs大有前途，信托公司也会在中国REITs市场大有可为。

他指出，未来公募REITs发展将呈现三大发展趋势：

一是资产类别将进一步多元化，具体表现在成熟REITs市场主要资产类别趋于多元化，比如美国REITs底层资产有14种资产类别，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超过1万亿美元，其中基础设施占到25%，而且是在短短10多年发展起来的，这预示着中国公募REITs资产类别也将向多元化发展，比如基础设施资产作为推出公募REITs试点，有助于盘活存量资产与改善地方债务问题，但随着REITS试点日益成熟与良性发展，未来不排除将公共租赁住房等不动产资产逐渐纳入公募REITs资产用途。

二是中国公募REITs流动性有望进一步提高。纵观全球REITS市场发展历程，较高流动性是成熟REITs市场一个重要标志，在一些主要REITs市场(除日本外)，REITs月度成交额与REITs总市值的比值高于对应股成交额与股市市值的比值。在这些成熟的REITs市场上，相较于股市，REITs成交更为活跃，具有更好的流动性，因此中国REITS市场要蓬勃发展，需要较高的流动性支撑。所幸的是，随着中国公募REITs市场的发展、资产规模和类别的增加、资金的涌入以及REITs管理人管理水平的提升所带来的资本循环的加快，公募REITs的流动性将逐步提高。

三是中国公募REITs将有望成为主流投资品种。首先，公募REITs丰富了投资者的投资选择，由于公募REITs的风险收益特征可以弥补传统股票、债券短板，为投资者提供更加多样化的选择;其次，REITs投资主体本源定位是中小投资者，毕竟，REITs制度起源之一是为中小投资者提供参与不动产市场机会，具体体现在两个重要特性：(1)充当中小投资者的“投资导管”，每年向投资者进行强制性高比例分红;(2)作为一种被动的投资实体，具有较小的商业风险，是一种风险较低的投资品种，个人投资者可以通过基金、信托等产品参与REITs，最后，公募REITs有望将成为主流投资品种，比如当前在美国，约有8700万美国人直接或间接通过REITs基金或交易所ETF基金投资REITs，公募REITs会越来越受到投资者的青睐，将成为一类与股票、债券并列的主流投资品种。

谭硕指出，当前中国公募REITs试点应该是解决从0到1的阶段，这个过程中可能在整体制度设计层面，还是体现出4类参与主体要用一种最低的成本解决滞留问题。具体而言，包括公募基金，包括券商作为ABS的承销主体等四类主体，基本上都是同一个股东的控制下的关联企业，需要以最低成本解决协调统一问题。

“此外，随着中国REITS发展，需要更多元化的主体生态，只有更多元化的主体生态相互动，才能共同促进舒畅。完全可以从结构端、投资端、资产端三方面积极参与公募REITs的发展。”他指出，信托公司参与REITs发展新机遇，主要表现在三大产品形式，一是结构端-服务信托，即在ABS与项目公司之间引入信托计划：一是可以为项目公司优化税收，二是可以帮助ABS承担项目公司管理职能。基于“类REITs”业务经验，信托机构还可以积极与ABS发行机构合作，打造公募REITs“证信合作模式”。无论是券商资管，还是基金子公司在另类资产管理上还有很长一段路要走，信托公司在另类资产的管理，特别是资产尽调、风险评估、头部管理等可以给予不小的帮助;二是投资端-产品创新，即信托公司可以创新设计投资于REITs的产品：家族信托、养老金信托、保险金信托、年金信托等，对将来更多资产类别的公募REITs，信托公司可设计更加多样的REITs组合投资方案(REITs-TOF);三是资产端-资产培育，基础设施公募REITs为基础设施参与者和持有者提供一种重要的投资退出渠道，也为信托公司创作了“Pre-REITs”机遇。信托机构可提前布局优质基础设施和各类不动产投融资业务，为将来REITs市场培育新资质。

“就全球范围而言，信托公司是参与REITs业务主要金融机构，特别是亚洲地区，成熟的REITs交易模式来看，信托机构往往承担着资产持有、管理监督的重要责任，可以预见，信托在公募REITs发展中大有可为。我们建议在法律和监管政策层面，对信托公司参与REITs业务继续明确，有利于信托公司为我国直接融资建设起到更大的促进作用。”谭硕指出。

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