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2021年北京大宗交易市场预计会呈现三个特征

2020年,北京写字楼租赁市场较为低迷,空置率持续较高,但四季度迎来一定回暖。

据戴德梁行2020年四季度报告显示,得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转,北京写字楼市场租赁需求延续了上季度的回暖态势,全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为前三季度总和的2.56倍和1.25倍,达21.59万平方米和3.15万平方米。

至此,全市和五大核心商圈全年净吸纳量分别高达30.0万平方米和5.7万平方米。戴德梁行表示,疫情虽然使北京全年整体市场吸纳总量不及往年,但也激发了如线上教育、线上医疗、电商及配送、在线视频娱乐及游戏、人工智能等高科技互联网行业快速发展。与此同时,得益于市场租赁成交的良好表现,北京全市空置率仅环比微升0.4个百分点达17.0%;而五大核心商圈市场空置率则在无新增供应的情况下环比下降0.4个百分点至10.8%。

对此,戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲表示:“尽管整体市场空置水平较上季度保持平稳,但由于空置率仍处于历史高位,为了尽快提高项目出租率,部分业主继续通过降低租金的方式来争取更多租户。”至此,北京全市和五大核心商圈市场租金分别为每月每平方米人民币337.2元和387.3元,环比下降3.2%和1.5%,同比下降11.8%和9.5%。

同时,戴德梁行北区研究部主管魏东表示:“未来一年,在大量新增供应和全球新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下,市场空置率或将被继续推高,租金水平仍将继续面临下行压力”。长期来看,随着北京写字楼整体市场供应的放缓,在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下,预计与其相关的金融和高科技等行业租赁需求将得到进一步释放,届时将有望迎来租金和出租率的双提升。

有一个现象颇为值得关注,受疫情影响,2020年全国大宗交易成交总额达2047亿元,相较于2019年下降30%,与2016年基本持平。其中,北京大宗交易成交额占比为25%,相较出现多宗超大交易的2019年,今年下降较为明显,降幅达30%,但北京大宗交易成交额仍然稳定在500亿元以上。

据戴德梁行提供的数据显示,从全国大宗交易数据看,外资买家占比为23%,是过去三年最低。北京首次取代上海,成为最受外资欢迎城市,北京外资买家成交约155亿元,占比达30%,比例几乎是上海的2倍。

从投资类别看,北京大宗交易市场中办公及研发办公类交易仍占据半壁江山,交易额占比达54%,其中自用买家贡献率超六成。从区位来看,核心区域城市更新物业持续受市场青睐,通州、丰台也继续成为投资者在非核心商圈的关注点。

对此,戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵表示,2021年北京大宗交易市场预计会呈现三个特征,一方面随着全球疫情出现好转和全球持续宽松的货币政策,内外资机构合作收购会更加普遍;另一方方面稳定的运营零售物业将成热点;同时,通州与丰台的成交预计将持续活跃。