物业公司上市潮或将持续至明年

12月25日，由《证券日报》社主办的“第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变2020物业管理资本论坛”在京成功召开。

2020年是物管行业蓬勃发展的一年，《证券日报》联合中指研究院发布的《2020物管行业投资价值白皮书》显示，保守预计2020年年末，我国物业管理行业在管面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。

在这样的背景下，今年物管上市企业数量和融资规模持续爆发。截至2020年12月17日，在中国香港联交所上市且主营业务在大陆的物业服务企业共37家，其中2020年上市的就有16家。此外已递交上市申请的物业服务企业有6家;在沪深两市已上市的物业服务企业共3家。截至2020年12月17日，港股上市企业总市值超过6600亿港元，较年初增长186%。

上市潮或将持续至明年

业界有声音认为，未来还将有更多物业公司登陆资本市场。12月25日，在“资本+科技赋能下，物管行业如何走?”圆桌论坛上，新城悦服务集团首席战略官兼董秘尤建峰表示，直至2021年三季度或将再爆发一轮物管企业上市潮。

尤建峰表示，“联交所主板上市条件正在征求意见，从原来上市前一个会计年度净利润2000万港元-3000万港元，提升到5000万港元-6000万港元，该征求意见将在2021年7月1号正式落实。若按此条件，物管企业的管理面积要在2000万平方米以上才有机会(上市)。因此从该意见执行起，未来就难有物管企业上市潮出现。”

“如果从开发商下属物业公司来看的话，预计排名前50的开发商物业公司可能都有自己的上市计划，所以上市潮一定会持续。现在无论是开发商物业公司，还是市场化的物业公司，都希望通过资本的力量驱动发展。”鑫苑服务CFO黄波表示，“现在有一些企业确实对于上市之后的未来发展还缺乏系统性的思考，对自身企业成本的增加还缺乏清晰的认识。我们也接触到一些中小物业公司，他们希望能够在近期上市，但像刚才讲的，港交所上市门槛将在明年7月份调整。现在企业热情很高，但还需结合企业实际情况审慎而行”。

如何突破收入“天花板”？

2019年百强物管企业营业收入均值达10.4亿元，同比增长17.38%，百强企业毛利润率为24.02%，增长0.46个百分点，稳中有升。其中，TOP10物管企业净利润均值为6.6亿元，净利润同比增速为49.48%，呈现越大越快的发展趋势。

从收入构成来看，2019年，百强物管企业基础物业服务收入均值达8.17亿元，同比增长14.55%，占总营业收入的78.55%，依然是百强企业的主要收入来源。事实上，目前上市的物管企业，部分是依托于母公司背后的资源支持，因此在很多投资者眼中，物管行业就是“收物业费的”，是“躺着赚钱”的行业。

“未来如果让行业能够持续增长?一个是规模，一个是创新。”世茂服务控股执行董事兼总裁叶明杰表示。

叶明杰认为，“第一，精细化管理，现在处于行业生存转型期。目前行业还是相对粗放，过去物业企业很多是总包再分包给四保业务，但到一定程度以后便没有再进一步盈利的空间了。对此，头部企业都走往信息化走，提高效率。然后走向精益化、标准化;第二，现在有很多(擅长)收并购的企业，为什么资本市场不喜欢?因为风险比较大。但反过来，如果收并购的企业回报价值依然很大，而且风险也可控，是不是资本市场就会喜欢呢?所以一体化、运营能力依然是要解决的长远问题;第三，在突破规模天花板的同时，企业不能仓促布局。现在很多企业都做增值服务。实际上ToC的增值服务很难，但是ToB的增值服务，或ToB再到ToC的增值服务相对简单，不同的物业企业自己需要去选择，要小处着手，而不要大量快上，仓促的布局风险很大。”

数字化服务呈两大方向

值得注意的是，随着物管企业管理面积扩大，技术融合是物业服务企业降本增效、创新业态的必然趋势。越来越多的物业服务企业借助互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、虚拟现实等新技术进行跨界融合，不断加快智慧平台建设步伐，数字化、智能化技术正在重塑物业服务企业内外部管理系统和社区服务平台。

对此，尤建峰表示，面向未来更精细化的运营，需要物业公司针对自身客群开发出更多的应用场景，给每一个业主更多的标签，才能够做更多的贴近服务，而这些服务或许会为物业公司带来价值。

特斯联副总裁谢超表示，发展数字化的传统思路已经落伍了，传统思路是有了社区的场景，有了智慧社区的数字化系统，再基于数字化系统进行赋能，提升运营效率，这个思路是非常被动的。

他认为，未来物业服务会有两个发展方向，一是在单一场景里非常深度的专业的垂直服务商，包括数字化信息化在内，做小而美的企业。这种数据的深度不是搭一个平台，具备这种场景就可以的，而是必须对这个场景具备掌控力，而且可以深入下去;另一个方向则是转化成一个真正的城市运营者，变成一个非常伟大的企业，而做一个数字城市运营者，数字的深度完全不是一个量级的。“在我看来这样两个方向才有最大的空间，而且我相信后者在数字城市运营者上才能成就一个伟大的企业。”谢超补充道。

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