万顷沙真正发展成熟还需要5-10年时间

近段时间，位于南沙万顷沙的恒大阳光半岛成为广州市内最火热的楼盘，无论从媒体宣传或坊间口耳相传上。

其刚于7月18日正式开启认筹，吹风价约1.8万-2万元/平方米。现场盛况空前，据了解由于看盘的客人实在太多，售楼处的玻璃门、微缩模型均受到不同程度的损坏。

不过按最新情况，恒大阳光半岛的预计销售价格已经提升为2.2万-2.5万元/平方米。虽然客人能享有一个双重折扣，包括参与认筹就能享受的开盘额外9折。“价格看起来有点高了。”有业内人士提出。

但这似乎并未影响该项目的受欢迎程度。如果现时致电购房热线，你会注意到售楼现场依然人声鼎沸，接通电话的销售人员说话时总是不自觉提高音量。

远郊大盘模板

讨论一个楼盘首先要从区位谈起。万顷沙历史上先后跟随南沙隶属东莞、珠海、中山，最后划归广州。它在2002年3月吸纳新垦镇之后成为广州最南端的行政区。

2015年4月南沙自贸区挂牌，万顷沙被规划为“万顷沙保税港加工制造业区块”，总建筑面积控制在1019.5万平方米，范围内或附近预计落地的重点项目包括保利电商港、粵港澳大湾区精准医学研究院、骏德物流中心、珠江科技园、美的工业园，以及恒大汽车城(新能源汽车整车研发生产基地、新能源电池研发生产基地、电机研发生产基地三大基地)。

恒大阳光半岛前身是万顷沙2019NJY-10、2019NJY-11两宗相邻地块，位于万新大道与红莲路交界靠海一旁。

它们由恒大集团于去年8月份以底价57.3亿元拿下，基本上属于南沙造车基地的配套宅地，两地点之间相距约4公里。10号地块24.23亿元成交，楼面价9554元/平方米;11号地块成交价33.07亿元，楼面价9801元/平方米。

目前根据方案，恒大阳光半岛占地面积23万平方米，容积率2.74，总建筑面积约65万平方米。规划50栋住宅，主推72-117平方米建面的二至四房单位。

与所有远郊大盘一样，恒大阳光半岛追求在小区内解决住户基本的生活问题。除配备一所18班幼儿园、一所30班小学，及3.1万平方米五层商业中心外，“我们有17万平方米欧式皇家园林、双铂金会所……坐拥13km一线海岸线，10米亲海。”楼盘宣传册显示。

恒大阳光半岛将“交通优势”作为项目的宣传重心，号称“3地铁3城轨2高铁，30分钟到广深。”但实际上最主要的卖点是建设中的广州地铁18号线和深中通道。

其中，广州18号高速地铁线预计2021年开通运营。它于2017年开建，线路全长62.7公里呈南北走向，从广州东站，经珠江新城、琶洲，一路向南进入番禺万博商区、番禺广场，最后到南沙区横沥、万顷沙。

万顷沙站是18号线的终点站。万顷沙站目前规划为深茂铁路、南沙港铁路、赣深客专南沙支线，肇顺南线、中南虎等城轨以及地铁18号线和15号线(南沙环线)的综合枢纽，定位为广州南部一座十分重要的交通要点。

深中通道则东起深圳市宝安区鹤洲立交，西至中山市横门枢纽，路过南沙时会有一条连接线：万顷沙支线。深中通道预计最早在2023年建成，一说是2024年。

“不过，用地图看恒大阳光半岛距离万顷沙地铁站，本身就隔了差不多3.6公里。”有参与看房的买家告诉观点地产新媒体，万顷沙地铁站由于未建成，现时是用18号线万顷沙铺轨基地作参考。实际体验起来，“开车快的话5-6分钟，步行可能30分钟起步”。

而深中通道，是通过万顷沙支线链接南沙，基本只考虑驾车。公开资料显示，万顷沙支线全长10.84公里，起于南沙港快速的新垦互通，先向西后转向南，沿万环西路中央分隔带布线，之后穿过南沙湿地，终点接深中通道万顷沙互通。新垦互通位于百万葵园附近，目前从恒大阳光半岛开车到百万葵园大概需时20分钟左右。

“项目配套还可以，但周边生活气息不算太好。”上述人士称，说的难听一点，项目周围有点偏僻荒凉，恒大阳光半岛附近基本都是绿地和马路，有一些小卖部和小餐饮店，最近的设施是保利电商港。

买楼买红利

“一开始放出来的风声大概1.8万-1.9万起步吧。”广东中原地产项目总经理黄韬说，目前销售人员对外称预计售价2.2万-2.5万元，有可能是营销策略的一部分，“如果最近认筹的情况比较理想，项目整体关注度提高了，它可能会将放风的价格提高。”

“如果要走量，我觉得2万左右是比较适合的。”黄韬认为就算是比较好的单位，例如望海朝向好的高层，“要卖到2.5万均价，还是有点虚高。”据了解，恒大阳光半岛合共能供应约5048个单位。此次首期推出11栋楼，共计1253套，其中11、13、15、16、17、18栋为看海楼栋。

“其实我觉得2.2万-2.5万应该也算合理。”合富辉煌(中国)广州区域南沙公司总经理罗俊杰则表示，主要是项目拿地价格已经接近1万元。

目前恒大阳光半岛周边在售的项目不多。离万顷沙站更近(直线距离1.5公里)的鸿成·珠江玥项目此前在售均价为2.3万元/平方米。偏远一点的珠江源昌花园1.85万元/平方米。在珠江源昌花园附近，但靠近主干道万新大道的城投·首筑花园此前在售均价亦约2.3万元/平方米。

不过恒大阳光半岛是全新盘，“地价已经摆在那里了”，罗俊杰称。不久前的7月20日，中建地产以总价11亿元拿下珠江街2020NJY-7号地块，成交均价已达1.01万元/平方米，未来项目价格只会更高。

就广州市内而言，南沙目前与增城、黄埔、花都都属于价格和产品都迎合刚性需求的地区。资料显示，自2015年挂牌到2019年，南沙新房房价从1.05万元/平方米上涨至2.03万元/平方米，涨幅约93.6%。而今年7月份，南沙区一手住宅均价约为2.5-2.6万元/平方米。

“南沙性价比还是比较高的。”黄韬表示，但现在买恒大阳光半岛自住肯定是不实际，周边不成熟，“就算在南沙中心区上班，在万顷沙买房都算远了。”据了解，从蕉门区府到恒大阳光半岛，走凤凰大道、万新大道路程约18.5公里，理论上需耗时半个小时。

如果需要住得舒适，其实配套更成熟的金洲-蕉门板块、南沙湾板块，或离广州市中心更近的黄阁板块都有更好的选择。

“我想超过一半以上都是投资，买来布局。”黄韬表示，万顷沙无论如何都有自贸区的概念加持，“便宜嘛……有些人资金有限，不知道投哪里好。”

“整个南沙未来我都是看好的，但没有那么快，万顷沙在南沙当中也是比较靠后的。”黄韬觉得，就算放眼整个南沙，它的产业、人流还是在引进当中，处在一个发展的过程。“万顷沙要再给些时间。”

目前，万顷沙居住人口只有不超过6万。市场上最普遍的看法是，万顷沙真正发展成熟还需要5-10年时间。

“毕竟现在买的是红利阶段。”罗俊杰说，现在可以以相对比较低的总价入手万顷沙，或者是横沥岛，都是一个很好的时机。“毕竟现在万顷沙的价格跟中心区还是一定差距的，一旦成熟了，价格可能又不是现在的价了。”

所以投资客多也是可以理解的，“前期相对来说可能投资的客户会多一些。”他认为，“当一旦整个片区成熟，包括项目交楼之后，我估计在中后期的销售过程中，其实还是会有刚需自住客到那里买房。”

如果按长远的目光来说，万顷沙最核心的刚需购买力会来自万顷沙内部工业、基建项目，以及龙穴岛南沙港区的员工。恒大阳光半岛旁边在建的红莲跨海大桥，未来直达龙穴岛，再沿凫洲大桥则可到达南沙湾、金洲、蕉门等区域。

但目前的情况，万顷沙购房的主力群体会是投资客居多。“只是房子抓在手里的时间会比较长一点。”黄韬提出。

深圳来客

恒大阳光半岛备受坊间关注的原因，还包括据说该项目吸引了大批深圳来客。有声音指，在7·15新政之后深圳购房需求大量外溢，其中绝大部分被吸引到南沙。

资料显示，深圳住建局等八部门7月15日联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对住宅限购年限、深户购房条件、夫妻离婚追溯期、非首套房房贷、豪宅税等方面，作出了更严格的规定。

最近确实多了一些深圳人过来咨询看房，“有一部分增量，但算不算有一个很直接的关系?”罗俊杰说，其实也不然。

罗俊杰透露：“南沙本来就有不少深圳跟东莞客的存在。”不消说深中通道，“这批买家通过虎门大桥来到南沙其实还是很方便的，并且南沙在价格上也有合理的一个梯度。”

即比较便宜，就像人们常说的：深圳本身楼价这么高，深圳客再怎么投资也是赚的。

“深圳人比较看重规划，看重概念。”黄韬补充到，深圳人谈对广州的认识，南沙会比较出名，“(相同价格的)清远、花都、金沙洲之类，他们都不熟悉，太远了。”

2019年12月13日，南沙区住房和城乡建设局发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，放开了南沙的购房条件。

据了解，目前外地人(非港澳居民)想在南沙买房：第一，最直接的方法就是入户广州;第二，可以申请广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡;

第三，则可以看自己符不符合“在南沙区工作、学习的人才”的条件：具有本科及以上学历;具有中级及以上专业技术资格;具有中级及以上职业资格;具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。

“南沙整个发展其实还是全国性的。”罗俊杰表示，认购资格放松了，除深圳人外“全国很多高素质的人群也会陆陆续续的过来南沙投资或者置业”。

回到恒大阳光半岛本身，另有业内人士告诉观点地产新媒体，其实真正认购该项目的深圳人估计不会太多。因为考虑到深中通道建成通车的时间尚远，以及未来通道的通勤资费。

明年建成的18号线，对广州市区购房者来说吸引力会更强。“设计最高时速160公里每小时，恒大阳光半岛能快捷到珠江新城。”所以预计来自18号线沿线，即天河、番禺的买家会比较多。同时，靠海也是吸引市区买家的因素之一。

总的来说，万顷沙周边生活配套不算太好，要不要入手?价格和购买用途可能是最主要的衡量因素。

“我觉得在未来陆陆续续整个交通枢纽完善之后，包括18号线明年开通，万顷沙整个拍卖的地价跟土地供应其实是会有进一步的上涨的。”罗俊杰说。

他表示，南沙目前最火热的几个板块，例如灵山岛尖已缺少大体量地块挂牌，基本上都已经开发完毕，未来的供应主力会是横沥岛(明珠湾起步区)和万顷沙这边。“下一阶段就是横沥岛跟万顷沙土地的发展，无论从商业也好，工业用地也好，或者是其他配套用地也好，都会往这边靠。”

根据广州市规划和自然资源局公布《广州市2020年建设用地供应计划》，南沙区2020年计划推出的15宗宅地，面积134.6万平方米，万顷沙就占36%，横沥占5%。

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