中国房地产国内融资如何？持续升温

“二季度月均销售可达百亿。”5月28日，一名前40强房企副总裁对21世纪经济报道记者表示，初步预测二季度可以把一季度因疫情带来的销售损失补回来。

近日，华东不少房企反映，房地产销售正逐渐回暖，以一二线城市表现最为明显。

克而瑞统计数据显示，2020年4月，百强房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比基本持平。从累计业绩来看，2020年1-4月百强房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%，但4月销售的恢复情况略好于预期，降幅自3月以来继续收窄。

同策研究院首席分析师张宏伟却认为，所谓市场恢复得还不错，只是结构性的回暖，市场表现为“点状热”。

各地成交呈现结构性上涨

回顾房地产市场过往几次阶段性调整，全国会走出一条结构性回暖曲线。

此次，主要是北京、上海和深圳豪宅市场率先启动，尤其是上海，刚改需求释放，豪宅认筹排队场面频现，但是刚需购买力还没有得到释放，包括首次改善需求，上海郊区的项目也有去化压力。

又比如成都，这座城市比较典型，1-5月份，成交量还比去年好，但结构性特征非常明显，成都因为一二手倒挂导致一些热门楼盘一次出货就卖掉两三百套，整个市场表现为“点状热”。

如果剔除点状热的这种表现，其实其他楼盘卖得并不好。这种结构性特征非常明显。

图片来源 / 新华社

从已发布销售简报的头部房企来看，4月恒大的销售是同比增长的。今年4月，恒大实现合约销售金额约652.1亿元，同比增长约11.6%;合约销售面积约713万平方米，同比增长约28.5%。今年前4个月，恒大累计实现销售金额约2125.7亿元，同比增长约19.4%;合约销售面积约2371.1万平方米，同比增长约43.0%。或许因此恒大调整了销售策略，从疫情期间的7.5折，到五一期间推出的优惠政策只有8.1折、8.5折。

如果看前4月销量，虽然疫情影响时间比较长，但是几家头部企业的销量下降幅度并不算太大。碧桂园实现权益销售金额约1498.8亿元，同比下降10.37%;万科今年前4个月累计实现合同销售面积1188.6万平方米;合同销售金额1858.3亿元，同比减少约11%;融创前4个月累计实现合同销售金额约955.2亿元，同比减少19.72%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这得益于外部环境的改善。各地政府尤其是房管部门也明确了预售资金监管政策的放松，所以从房企卖房到后续资金回笼，是具有积极作用的，有助于房企资金回笼，商业银行也比较配合。

房企融资井喷

伴随着夏天的来临，房企融资也持续升温。

5月境内融资井喷，沉寂了50天的海外融资也破冰了，碧桂园等四家房企率先境外发债。

5月20日，碧桂园发行5.44亿美元优先票据，票面利率仅5.40%。转头，碧桂园就在盐城、南通、盐田拿下三宗商住用地，溢价率51.93%-125%不等。

5月底，大部分开发商已经从疫情下的紧张中走出，打折取消、发力拿地，宽松的融资给了他们强力支持。

谁也没有想到，刚刚过去的5月竟成了这两年高价地频出的一个月，总价超50亿元的地块成交9宗，占今年诞生的50亿地块的43%。从城市看，深圳、广州、北京、厦门等城市拿地热度居高不下。

克而瑞中心预测，考虑到当前信贷政策相对宽松，优质地块供应也在持续之中，当前地市热度短期内仍将延续。

紧张后的放松

疫情期间，为给企业提供支持，各国流动性大幅宽松，房地产也因此受益，房企融资窗口打开，纷纷抓住机会、发债回血。

时隔三年多，房企再次尝到境内融资的红利。

中原地产数据显示，截至5月27日，房企境内发债已高达3076亿元，为去年全年一半以上。其中，4月单月发债猛涨至971亿元，创近年单月新高，进入5月依然在高位运行。整体看，今年房企境内融资环境趋热，同比上涨近25%。

除了融资额增加，票面利率也持续走低，特别是优质规模房企已经进入卖方市场，多次出现2字头利率的债券。

5月，融创发行了33亿元、票面利率5.60%的公司债。金科发行17亿、利率最低5%的公司债。而万科25亿的公司债，利率低至2.56%。恒大、保利、龙湖、旭辉等房企票面利率都出现了下滑。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为:

“境内融资出现井喷，主要是跟近期流动性的大放松有直接关系，而且目前市场上的融资成本也在逐步降低，至少相对于去年来说已经有了较为明显的改善，尤其是一些头部房企的融资门槛，降得还是比较明显的。”

境内融资面之宽松，一度使得境外债连续50多天无人问津，CRIC监测的95家典型房企4月无任何境外美元债发行，这是自2017年房企海外发债潮以来，首次出现单月清零。

5月6日，TOP50房企时代中国出现在境外债券市场，发行了2亿美元6%利率的境外债，打破了这个纪录。

而后正荣发行2亿美元、8.35%利率的境外债。碧桂园也加入海外发债大军，发行5.44亿美元、票面利率5.4%的境外债，而力高开卖1.5亿美元、利率13%的境外债，都将用于“借新还旧”。

碧桂园、正荣、时代中国的融资成本较年初都有所下降。彭博数据统计，上述四只美元债中，三分之一买家为服务内地和香港富人的私人银行。

中信证券预计，我国房企境外债的发行利率有下行态势：“全球范围来看，随着流动性充裕和实体经济回报率走弱，高收益资产匮乏。中国稳定的房地价，开发企业平稳的经营态势，有限的境外债券供给，都使得境外地产债呈现供不应求的态势，发行利率走低。”

有钱了就去“抢地”?

宽松的境内外融资环境，帮助开发商度过最艰难的时刻。

手有余钱的他们开始把目光放在了土拍市场。

中原地产数据显示，截至5月29日，全国土地市场持续升温，特别是北京、上海、杭州卖地收入过千亿元。全国50个大城市卖地1.6万亿元，同比上涨12%，27城卖地超过200亿元。高价地持续出现，单宗超过20亿元的地块有44宗，溢价成交占比75%，此前溢价成交不足一半。

5月，诞生了今年第3宗“百亿地块”。5月15日，龙光以总价115.97亿元、楼面价8.74万每平方米拿下前海热门地块。深圳时隔五年迎来新单价地王。

4-5月，房企的拿地积极性颇高，一向拿地谨慎的龙湖等也下场开抢。

克而瑞数据显示，高热度地块(溢价率超过30%、最高限价、成交总价在10亿元以上三个条件符合其一的土地)的竞得企业中，金地以10幅领先，恒大竞得9幅。万科、新城、旭辉、建发、中海、中南、首开、龙湖、融创等均不小于5幅。

从房企拿地面积来看，恒大以拿地1333.4万平方米夺冠，领先第二名的碧桂园800多万平方米。此外，绿地、新城、龙湖、保利均拿地超过200万平方米。

“疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。”中原地产首席分析师张大伟说道。

在张大伟看来，房企拿地热，除了有融资面宽松的因素，还因为房企预期楼市将快速企稳，为追求市场规模，所以他们提前布局。同时，地方政府慷慨放出优质地块也是原因之一。

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