技术赋能计租变革 商业地产拥抱数据开放共享

作为商务部“新消费试验基地”战略合作方和上海市公共数据开放首批试点单位，汇纳科技(300609)致力于实体商业智慧决策。近日，由汇纳科技倡议发起的“中国实体商业数据联盟”正式成立，汇纳科技总裁丁遥提出了“客流计租”新观点。这些在商业地产数字化方面的尝试，或远或近，会带来什么影响呢?

技术赋能计租变革

在丁遥看来，数字化正在一点一滴地改变着我们的生活、工作和底层的商业逻辑。数字化不是一个风口，而是一个崭新的时代。

丁遥对《证券日报》记者表示，目前购物中心计租一般采用固定租金，或者部分固定租金+部分销售抽成的方式。但新的商业形态在给购物中心的传统计租方式带来新的挑战。例如化妆品品类线上销售占比达到30%以上，线下体验带来的引流无法准确识别。又比如，现有模式也无法相应分享新能源汽车的高销售额。

丁遥认为，“多点击量多收费”的互联网广告模式更加公平。购物中心可以尝试考虑采用按客流量计租的模式，至少是参考客流量来定租。

复旦大学管理学院教授窦一凡在接受《证券日报》记者采访时分析称，传统的计租模式能够被长期广泛使用，肯定有可取之处，例如操作上具有很强的便利性。但这次历史难见的疫情期间也暴露了这种机制的缺点，问题大致有三点：对于大品牌的依赖、风险的分担机制以及体验经济和多渠道经济的背景下的歧视定价能力。

窦一凡认为，上述的三个问题及其原因(店铺的流动性、风险的分担、体验经济和多渠道销售)在未来一段时间还会长期存在甚至日益凸显，这才是客流计租方式值得被慎重考虑的重要原因。

“客流计租”方式在实现上可能有什么难点?对于实体商业而言会有哪些变化?

电子科技大学经管学院教授袁华在接受《证券日报》记者采访时认为，“客流计租”是一种典型的互联网思维，它的实现难点主要体现在如何实现精准客户流量机器路径识别的AI模型、如何建立“Mall-店铺”租赁的收益模型、如何识别O2O消费转化信息、如何构建Mall管理团队的信息化思维这四大方面。袁华认为，本质上是大部分商业地产商缺乏全渠道数字平台建设和数字管理能力所致。

但是袁华对模式的落地表示乐观。“我相信这个模式很快就会到来，因为现在Mall(购物中心)与店铺的关系已经发展到一个需要新模式来实现突破的瓶颈时期;各Mall都有相对完善(非隐私侵犯的)物联网信息获取系统。”

关于技术赋能，汇纳科技首席数据科学家胡宇教授认为汇纳科技在这方面已经走在了行业的前列。他告诉《证券日报》记者，信息技术实现价值的路径是数字化、网络化、智能化。汇纳科技通过安装客流采集设备，采集和存储客流数据，并可视化报表呈现给用户，这是客流的数字化;从2017年开始，汇纳科技把1000多家购物中心的数据连接到汇客云平台上，这就实现了中国实体商业客流数据的网络化，数字化和网络化沉淀了大数据。而目前，汇纳科技开发出了包含150多项变量在内的“实体商业五因子模型”，实现了智能化。

胡宇认为，建模最大的难点在于把科学与商业问题相结合，这样的能力，大多数的商业地产商并不具备，而这正是汇纳科技擅长的地方。

改变计租模式的数字化浪潮也会对实体商业整体以及该公司单体的经营管理带来现显而易见的好处。袁华认为，数字化的变革使得计租更公平，Mall和店铺都有动力建立更良好的局部实体商业生态;基于人流的访问流程共享，也促进店铺之间的商业(活动)协作;在O2O情景下，线下店铺成为客户体验的感知器，从营销压力中解放出来，可专注于提升服务以及产品信息反馈。对公司管理来说，改变店铺与Mall之间单纯的租赁关系，迈向深层次的服务关系;同时也促进Mall管理团队拥抱互联网思维，建立数据化运营模式。

但是，模式的变革不是一蹴而就的。“实体商业的数字化这事太大了，绝对不是几家互联网公司、技术公司就可以干完的，光靠购物中心自己的技术部门也不行。数字资源的开发和价值挖掘需要共同的社会协作和专业分工。”丁遥如是总结。

商业地产拥抱数据开放共享

如果说，计租方式变革对行业的影响是数字化“远”的一面，行业如何利用数字化来改进日常经营则是摆在商业地产面前更“近”的问题。

由汇纳科技倡议发起，包括爱琴海集团、宝龙商业、保利商业、恒隆地产、弘阳商业、旭辉文商旅等全国及区域龙头商业地产、百货、连锁品牌企业共同组成的“中国实体商业数据联盟”于近日正式成立。

商业地产公司将如何在竞争中合作，又怎么看待商业数据共享呢?联盟成员代表在接受《证券日报》记者采访时认为，数据共享对行业整体有积极的促进作用。联盟的成立可以使大家对于数据的开放和未来能够有一个更加紧密的趋势的研究，联盟可以让我们更加开放、快速地了解整个行业的变化和消费市场的变化，有利于大家能够在更大维度上把这个行业做好。

爱琴海集团董事长张华容在接受《证券日报》记者采访时也认同联盟成立有利于探讨和学习。她认为，整个联盟在发起过程中促进了多方进行探讨和学习，对整个行业在数据共享和数据标准化进程及在公域数据的可信度和可用度上都起到了很好的推动作用。传统评估公司或分析公司，统计基数和考量基准点都不一样。数据联盟的成立，将有助于建立一个有公信的平台和体系来共享数据，这将有利于企业层面指导早期的项目规划，对于整个行业未来的运营以及对商业板块和商业业态的规划，都会有很好的引导作用。

关于开放什么样的数据，在共享开放的基础上，商业地产公司将有自己的考量。

联盟成员代表表示，企业自身不仅仅是数据的贡献者，也是数据的使用者，在提供一些不影响企业运营和隐私的共享数据基础上，大家共同努力一起来支持和推动整个行业数据的横向连接。

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