存量资产改造成为大型城市发展主旋律

经过多年的高速发展和建设，北京等多个一线城市已经迈入全新的城市更新阶段。核心区域土地资源的匮乏让投资者、开发商、终端使用者及政府对既有低效物业的更新和再利用越来越重视。

近日，首汇企业联合房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布《疏解与重塑：2020北京城市更新白皮书》，对城市更新各个阶段做了详细解读。城市更新1.0在中国的现代化发展初期，开发用地主要为集体所有的耕地，或者是由政府分配给国有制造型企业的专项工业用地，这些地区往往缺乏充足的规划经验，对城市更新理解不足。

城市更新2.0是中国开始经济体制改革之后出现，特征是追求规模与数量，让城市具有更为发达的城市中心、庞大的政府基础设施项目以及成熟的城镇规划体系。2001年中国加入世贸组织，带动了投资市场的进一步繁荣，城市更新3.0应运而生，城市建设的重点开始从追求体量转向强调质量。

白皮书指出，目前北京等城市正处于城市更新4.0阶段，它的特征是智能、高效且可持续发展，蕴含着巨大的商机，特别是那些闲置的大型国有企业资产及对环境造成恶劣影响的排放设施，都存在巨大的改造机会。在这一阶段，专门的城市更新机构将负责全面推进城市更新计划的进行。

戴德梁行首席政策分析专家魏东对记者介绍，大型城市靠增量求发展的模式已经逐渐成为历史，如何挖掘存量资产，对城市中已有的项目进行改造更新，为城市创造出更大的经济效益和社会效益，成为目前大型城市发展的主旋律。

白皮书指出，相对其他世界级城市而言，北京的城市更新更具挑战。继京津冀协同发展规划出台后，北京持续疏解不符合首都功能发展的产业，过去五年中，北京共疏解一般制造业企业2648家，物流中心106个。在疏解整治促提升专项行动中，北京市拆违腾退土地6828公顷，还绿1683公顷。

魏东说：“北京的首都属性及近几年大力推动的疏解非首都功能，为北京的城市更新创造了巨大的空间，原有的在城区内的制造业、批发零售业等产业在疏解之后遗留的土地及其上物业，经过升级改造不但可实现资产升级和升值，同时可为城市创造更高的经济效益。”

首汇企业首席产品官戴进在接受记者采访时表示，城市更新项目需要为城市内的各利益相关方提供“共享价值”，所有的利益相关方都应从城市更新带来的“城市价值”提升中受益。在更新过程中，需要考虑长期利益，而追求快速获取价值的短期收益项目不应当占据主导地位。

戴进向记者介绍了北京新大都酒店改造项目，该项目将一个传统的四星酒店，基于区位优势，重新定位为金融商务交往中心及时尚活力体验街区。

“对于有历史传承性的老建筑，会在满足功能要求前提下尽量保留历史痕迹。在改造的过程中，改造方引入了各方面的专家及专业公司，创造了内外结合的体验式商业街区设计。”戴进说。

戴进表示，一个具有竞争力的城市可以成功地助力落户于此的企业和产业进行产业链升级，提高生产力，增加盈利能力，进而实现境内投资、就业和居民收入的大幅增长。为了提升竞争力，中国城市必须去辨别其拥有的潜在增长动力，并与各利益相关方制定共同的行动计划，城市更新应是这类行动计划的重要组成部分。(记者 王丽新 见习记者 郭冀川)

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