东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞：三四线城市房企短期内的销售压力更大

疫情期间，很多行业都受到了不小的打击，楼市更是首当其冲。尤其是对于很多靠拿提成发工资的房屋中介来说，更是每天都在期待疫情宣告结束的那一天。

这不，小编今天从北京丰台区的一个房屋中介处了解到，从春节上班后到现在，她手里连一单都没有成交。而且，她所在的门店到目前为止都是零成交。

事实上，这在近日贝壳研究院发布的北京市场报告中亦有体现。具体来看，疫情影响之下，北京二手房市场前两个月的成交量同比下降57.6%。并且受市场预期低迷及成交结构性因素影响，二手房价格下跌明显。除此之外，业主端的情绪显著低迷，成交节奏放缓，新增房源挂牌意愿不强。

虽然这组数据仅针对的是北京二手房市场，可某种程度上来看，或许也是全国楼市的一个缩影。

就地方政府角度而言，为了进一步稳定房地产市场，仅刚刚过去的2月份，就有超过60个城市发布了不同维度的房地产调控政策，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。而在这之中，又以三四线城市居多。

58安居客房产研究院分院院长张波：虽然主要是受疫情因素所影响，但此次三四线城市适度放宽楼市调控政策，还是可以寻觅出其内在逻辑的，其中，最为重要的一点就是这类城市对房地产市场后期降温的预期在加大。

究其原因，一方面自2017年以来，三四线城市的楼市调控力度总体便小于一二线城市，加上2019年多地棚改任务的提前完成，其购房需求自然会受到一定影响;另一方面，在全国去年乃至前年各城市掀起的“抢人”大战中，相较于一二线城市来说，三四线城市对人才的吸引力相对弱势，这也就造成未来的新增需求或提升不足。综合以上因素来看，在疫情的影响下，三四线城市在适度放宽楼市调控政策上，自然就显得颇为“积极”。

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞亦表达出类似的观点。

谢瑞：相较于一二线城市，三四线城市的产业及人口对房地产的支撑力度总体较弱，且前期市场购买力的透支叠加棚改货币化力度的减弱，使得部分三四线城市房地产市场的景气度面临下行压力。在此背景下，此次疫情的持续，进一步加剧了三四线城市房地产市场返乡置业的需求被抑制，这也就使得三四线城市的房企在短期内的销售压力会更大。所以，近期多地出台的房地产政策，某种程度上是为了帮助企业“渡难关”，其主要侧重点在于帮扶房企缓解流动性紧张等问题。

也许是因为越来越多的城市开始加入到政策微调的队伍中，一些可能刺激购房需求的政策也开始“冒尖”。

以河南省驻马店市此前发布的房地产政策来说，无论是下调公积金首付比例、落实购房补贴，还是降低按揭贷款成本，一定程度上都会刺激个人购房需求的释放。

随着该政策引起的关注越来越大，一种“放松调控”的声音被从中衍生出来。为此，河南省委、省政府于2月28日召集省住房和城乡建设厅等有关部门负责同志，约谈了驻马店市人民政府主要负责同志，要求驻马店市提高政治站位，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标。

谢瑞表示：从驻马店被约谈来看，当前房地产市场仍将坚持“房住不炒”这一政策红线。预计未来类似这样的政策不会在三四线城市大面积出现，但不排除个别受疫情影响极大或需求侧压力很大的城市出台类似的刺激性政策。整体上看，在此次疫情下，虽然部分三四线城市房地产市场面临较大下行压力，但消费者中长期购房需求却并未消失，所以，各城市对当地楼市的调控政策应继续以微调为主，而非大幅度放松。

展望未来，张波预计：2020年房地产市场的总体放松力度或有所增强，但这不代表一二线核心城市未来会出现政策大放松，尤其是限购、限贷类政策的放松力度，会相对谨慎。

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