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搬离租住地租金贷却未终止 租客该如何维权?

2020-03-16 10:59:09 来源:证券日报网

疫情影响下,部分行业陷入严冬,尤其是长租公寓行业,由于一些平台自身经营不善,甚至导致无辜租客连住哪儿都成了问题。

近日,在253人的青客公寓租客维权群里,有多名租客向《证券日报》记者表示,由于青客公寓拖欠房东房租,他们已被房东赶出了租住的公寓,虽然已搬离了租住地,但是租金贷上的贷款并未终止。

据记者了解,租客吴先生租住在上海浦东孙桥附近。3月2日,房东由于三个月未收到租金,于是要求吴先生搬离公寓。吴先生向房东出示了租金贷上的还贷证明,但是房东表示青客公寓未按合同约定向其打款,他有权收回房源,坚持要求吴先生搬走。

随后,吴先生拨通了青客公寓管理员的电话,对方同意吴先生的退房请求。但是在3月7日,吴先生发现青客宝上的退房流程却被终止了。再次拨打青客公寓管理员的电话,对方一直处在占线状态。

吴先生是2019年6月份与青客公寓签订的租房合同,为期一年。青客公寓对其表示,他可以选择一次性结清一年的房租,或者选择用租金贷的方式按月结清。由于吴先生并不具备一次性付款的能力,青客公寓为其办理了银行的租金贷,并按十三个月分为十二期向银行缴纳。在租房这段时间里,吴先生一直按照约定每月向银行缴纳1399元的租房贷款。

吴先生表示,由于退房流程被青客公寓单方面终止,自己依然需要按照约定支付银行的租金贷直至2020年6月份。

吴先生曾尝试与银行沟通,但银行表示,租金贷属于租客与银行之间的两方贷款,与青客公寓无关。吴先生仍需继续履行对银行的还贷义务。也就是说,即便青客公寓受理了吴先生的退房请求,吴先生仍需要继续偿还银行的租金贷。

对此,《证券日报》记者采访了青客公寓相关负责人。但截至记者发稿时,青客公寓方面并未做出任何答复。

那么,遇到这种情况,租客该如何维权?有没有法律可以保护租客的权益?《证券日报》记者采访了北京桦天律师事务所创始合伙人律师孙宏臣。

他表示,如青客公寓未能按时向房东支付租金,构成违约,房东采取相应措施不违反合同约定,也在情理之中,但应给租客合理时间去寻找新的居住地。在此期间,房东不可采取过激手段驱逐租客。

而租客可以采取三个方面的措施维护自己的合法权益:

第一,可暂租别处,多付的租金和搬家费用、中介费用等向青客公寓主张;

第二,通知租金贷银行,由于情势变更,主张解除合同。如银行认为需要继续履行贷款合同,则租客应向银行书面说明情况,继续履行合同给租客造成更大损失的,应由银行承担责任;

第三,向市场监管部门、房屋租赁管理部门或消费者保护组织寻求帮助。建议租客在法律专业人士和消费者保护组织等机构的帮助下,依法维护自身权益。

当前,《消费者权益保护法》是维护消费者合法权益的有力武器,该法第十一条规定:消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。第四十条第三款规定:消费者在接受服务时,其合法权益受到损害的,可以向服务者要求赔偿。如果公寓经营者涉嫌侵占公司财产或者其他违法犯罪活动,则依照《刑法》或其他有关法律规定进行处罚。

2019年12月份,住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,加强对“高进低出”、“长收短付”经营模式住房租赁企业的监管,并将租金、押金等纳入监管账户,同时规定住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

但需要注意的是,截至2019年9月30日,青客公寓通过与11家金融机构的合作,其65.4%的租金系使用租金贷支付,年利率在4.35%到8.6%之间的未偿还本金为7.567亿元,另有16.5%的租客正在申请租金贷。

在2019财年,有48.4%的青客租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同,即使扣除了押金,青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金,2019财年约有4.6%的租户拖欠租金或租金贷。

孙宏臣律师称,由于疫情等原因,城市房屋空置率增加,一些长租公寓经营管理不善,导致资金链条紧张,甚至断裂,造成房东与租客的经济损失。如果在银行办理了租金贷,则更会增加处理的难度。市场监管、住建、银保监等部门应加大对长租公寓经营者的监管,对其资金实力和经营能力进行充分的评估,提高准入门槛,审慎发放贷款,引导房屋租赁市场平稳有序发展。

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