迪马股份拟分拆旗下物业赴港上市 负债去杠杆仍是房企主要课题

今年以来，不少房企分拆旗下的物业板块赴港上市。12月7日晚间，迪马股份发布公告，拟将旗下控股子公司重庆东原澄方实业有限公司(简称：东原澄方)分拆至香港联交所主板上市。这也是继金科股份之后，重庆又一家分拆物业板块赴港上市的房地产企业。

“房企分拆物业板块上市，实际上主要出发点还是在于物业公司本身需要做突破，而且上市后机会多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《证券日报》记者。

拟分拆旗下物业赴港上市

迪马股份与龙湖、金科享有“渝派三强”之称。东方财富App数据显示，2017-2019年，迪马股份分别实现营业总收入95.38亿元、132.5亿元、197亿元;同期归母净利润分别为6.69亿元、10.17亿元、14.32亿元。

目前，迪马股份主营业务涵盖房地产、专用车制造、物业管理、商业运营等多个板块。在以上板块之中，房地产业务营收占比超8成，是迪马股份的营收贡献主力。

伴随着房地产业务的不断拓展，迪马股份的物业管理板块也开始逐步壮大起来。据公告显示，此次迪马股份拟分拆上市的主体——东原澄方成立于2015年，主营业务为物业管理及服务。

近一年来，东原澄方历经多次增资扩股及股权变更。公司股权穿透图显示，截至目前，迪马股份全资子公司天津澄方企业管理咨询有限公司间接持有51.04%的股份。此外，天津盛益合企业管理咨询合伙企业、栢天有限公司、嘉实物业管理投资有限公司持股比例分别为9.98%、25.41%、13.57%。

据迪马股份公告披露，为推进本次分拆上市，东原澄方将整体变更设立为股份有限公司。

“分拆东原澄方赴港上市，有助于做大做强物业服务板块业务，扩大物业管理业务规模，提升增值服务优势，提高物业管理服务的持续营运能力及整体实力。”迪马股份相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，“同时，也可有效增强东原澄方的资本实力，通过建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的发展渠道，提升东原澄方竞争优势。”

上述负责人进一步强调，物业的估值提升同步提升迪马综合价值。

赴港上市的利好之处虽多，但随着物业公司的扎堆上市，港股市场物业同质化竞争问题也令人担忧。严跃进向《证券日报》记者表示：“物业板块后续的同质化竞争压力确实会增大，尤其是在物业费收入和物业股价格走势方面，会出现明显分化。”

“三道红线”下降 负债去杠杆仍是房企主要课题

部分房企在忙着分拆物业板块上市外，当前在“三道红线”高压下，加紧降负债、去杠杆仍是房企的主要课题。

“三道红线”即房企剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。根据“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿”四档：若三道全部踩中，有息负债将不能再增加;踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道，增速不得超过10%;一道未中，不得超过15%。

根据监管风向，触线的房企都需要减负债，尤其触了“三道红线”的房企，更是面临较大的降负债压力。

“结合公司目前的实际情况，负债杠杆还处于较合理状态，我们有信心保持不触发三道红线。”对此，迪马股份相关负责人向《证券日报》记者坦言，“房企面临最困难的是监管机构对杠杆全方位穿透性监管，更加考验房企对资金使用效率和经营能力的把控。”

随着规模的不断扩张，当杠杆运用到极致时，高负债也就成了悬在房企头上的一把利剑，甚至成了压倒房企的最后一根稻草。房企如何在负债与规模增长之间寻得一个更好平衡点?

“规模的增长一般来说给负债创造空间，但是负债和规模保持平衡还取决于公司的营运水平、盈利能力、管理能力、产品品质等等。公司会努力保持健康的资产负债率及负债结构，持续继续优化融资成本，提高现金流使用效率，保证公司稳定发展。”迪马股份上述负责人向《证券日报》记者表示。

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