贷款买房是LPR好还是固定利率好？

朋友们贷款买房的利率转换为LPR好还是固定利率好?LPR简单来说就是贷款市场的基准利率，它是有18家商具有代表性的商业银行，形成了一个对优质客户的贷款利率，我们是以为基准，2019年12月他这 LPR是4.8%，比我们以前5年期的贷款利率基准利率4.9要低。我们来看一下，到底是转换成lp也好，还是固定率也好，首先要取决于你自己的判断，你是判断未来LPR可能会上升，还是可能下降?

如果可能上升转换为固定利率就会有优势。比如说你现在的利率就是5.39，你如果转换成固定利率5.39，说明你剩下的贷款时间，比如说30年，你现在还了3年或者是5年，剩下的27年时间或是25年时间，我们说你的利率都是利率都是5.39，不管未来的利率是上升还是下降，首先是第一个。

第二个，如果未来lpr可能下降，转换为参考，LPR定价可能会更好。比如说今年我们说它是以这一个2019年12月，它的lpr利率是4.8，来确定了你的加点幅度，也就是你的利率现在是5.39，减去我们的4.8，你的加点幅度等于0.59，假设我们说未来也就是2020年，比如说2020年12月份，它这一个lpr利率，因为我们说现在是2019年12月份是4.8，它可能未来有可能下降，比如说下降成4.75和下降成4.7，而销量是4.65，等等，你会发现你的贷款利率我们说要下降，因为LPR下降了，你加点幅度不变，加点幅度不变，所以说你要看你未来，但LPR是上升还是下降。

我们来看一下，假设你是18年贷了50万买的房子30年，然后我们说现在已经有两年时间了，然后利率原来是贷款的利率是5.39，现在我们说假设你转换成LPR，你的加点幅度我们说是0.59，刚才我们计算家电幅度是0.59算出来，假设今年年底2020年的LPR将为4.75降为4.75，到今年年底的时候将为4.75，因为2019年10月份是4.8，刚才我们说了，假设它降成了4.75，你的利率就变成5.34，变成5.34，我们说比原来的5.39我们说要低一点，如果你没转换成 LPR，还是用原来的固定率，你就比较高，是5.39。

假设我们说LPR降低了，我们看一下你的利息差别有多大。首先在原来的时候我们说如果你还是采用等额本息这种还款方式，什么叫等额本息?前面我们已经说了很多，不再重复的说，也就是每个月的还款是一样的，每个月的月供我们说是相同，月供相同，这种方式称为等额本息。如果是采用这种方式贷50万，30年，然后5.39的利率，如果你直接转换成固定利率，也就是和原来一样，你原来的所有的都不变，也就是你的月供还是2804.53元，然后你的总共利息是50.96万，50.96万，这是我们说原来的当然总共的本息合计就是100.96万，如果你转换成lpr以后，假设2020年的12月份，他降为了4.75，说明你的利率就将为5.34。

5.34比原来的5.39要低。这时候如果按这一个利率来算的话，你的利息会多少?你的月供首先会将为2790.06元，可能这感觉不是很明显，因为这个时间比较长，我们看总共利息他多少?它总共利息是变为50.49万50.49万，总共利息相差大致4000700元左右，4700元左右的这一个利息，这只降了0.05的这一个利率，0.05的利率，你的利息就相差了4700元，这是等额本息。

当然有人也会问，如果是等额本金，同事刚才的情况他会差多少?如果是等额本金，我们说依照原来的5.3950万30年来算，原来我们说手第一次第一个月还是3634.72元，然后每个月地点是6.24元，总共利息是40.537。这个是我们的原来的他的还款和利息，但是如果我们转换为LPR它降为4.75以后，假设我们说今年降为4.75以后，他的还款变动以后，我们的还款直接下降到3391.39，每个月还是地点6.20元。

因为前面我们说都是一样的，我们来看一下它的利息总额会差多少，利息怎么会差多少?它变成40.23万，原来是40.53万，相差我们说3000元左右的利息，为什么等额本金差利息要少一点，因为等额本金本来的总利息就比等额本息要少，要少。这是我们说如果今年年底它下降了从4.8下降到4.75以后，它有一个区别，当然你要想他大幅度下降，我们说这种情况是比较罕见的。然后我们来看一下，如果5年以后我们考虑长一点，如果5年以后PR利率它下降为4.6，下降为4.6，也就是由今年的4.8降到4.6，当然有可能更低，因为LPR属于一个长期贷款利率，它相对是比较稳定的，而且它是对优质客户的一个设定，不管是上升也好，还是下降也好，都相对是比较稳定。

如果我们说它下降到4.6，如果你转换成固定利率和刚才我们讲的还是一样，但是如果转换lpr4.6加上0.59，就是你的家电浮动，它变成5.19，你如果按等额本息来计算，你的月供就降为3094.72元，每个月我们说比原来下降了600元，每个月比原来下降了600元，你就是你的月供少了600元，其他我们说是一样的。我们来看一下你的利息总共变成40.31万，然后原来的利息是40.53万，总共利息相差了我们说将近这一个2000元。

有些人也会有一个疑问，为什么下降了这么多，利息下降的比较少?这是因为我们说时间减少了，时间减少了，我们说原来你欠了已经还了两年，现在是5年以后已经还了7年了，已经还了7年，你整个的剩余贷款期限已经越来越少了，你的整个剩余贷款期间已经越来越少，这就是我们说lpr转换以后，它对你的利息它的一个影响，对你利息的一个影响。

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