富力广州大本营失色，酒店收入“腰斩”

在房企专注住宅开发、通过高周转实现规模跃升时，曾为华南五虎之首的富力地产明显掉队，现金回流缓慢的商业地产占比过重被认为是主要原因。

新冠肺炎疫情对酒店、旅游行业的影响远甚于房地产。艾媒研究院相关数据显示，今年一季度，国内酒店平均入住率不到20%。虽然行业景气度在二季度逐渐恢复，但仍与往年同期有不小差距，一季度的损失还未补回来。

这也给有酒店资产的房企带来不小压力。万达酒店上半年收入2.46亿港元，同比减少37.04%;金茂酒店收入6.11亿元，较去年同期下跌约50%。而收购万达70余家酒店、成为“全球最大豪华酒店业主”的富力地产亦受到重大冲击。今年上半年，富力地产酒店营运的营业额较去年同期“腰斩”，从33.42亿元降至13.96亿元，降幅达58.23%。

压力不仅来自酒店业务。截至今年上半年，富力仅完成年度销售目标的33.6%，且销售额、营业收入、物业销售毛利率等多项核心业务数据同比下滑。或因此，与其以往及同期其他房企的操作不同，富力地产并未在中期业绩报中列明各项数据的同比变化情况。

酒店收入“腰斩”

富力地产称，酒店业务受冲击最严重，尤其是第一季度，商务及休闲旅游因检疫隔离及旅游限制几乎全部暂停，酒店业的餐饮服务也因商务宴会等全部暂停而受到重大冲击。

在今年3月举行的2019年业绩会上，富力高层已坦承酒店业务的困境。李思廉表示，“酒店方面目前没办法提供好的消息，前三个月无论是现金流，还是会计账方面都是亏的，预计酒店业务全年NOP(即业主投资回报)收入或只有年初预测的50%。”

富力从2004年开始布局酒店行业，最一鸣惊人的手笔是2017年收购万达旗下74家酒店。目前，富力拥有90家运营中的酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。其中五星级酒店为86家，占比96%。

除了大量的酒店资产外，富力旗下还有写字楼、物流仓储等持有型物业。持有型物业通过有效运营可带来稳定的现金流，可优化企业的资产结构，抵御房地产市场波动为房企带来的风险，但也会因回报周期长而带来资金沉淀。

同样在持有型物业上多有动作的融创，近年在文旅产业中不断落子的同时，也在出售部分酒店、商业、文旅项目，且孙宏斌表示出售部分持有型物业将是常态。在融创的业务构成规划中，持有型物业和长期股权投资不超过总资产的15%。

今年7月，恒大更是一股脑推出223个商业项目，包括购物中心、写字楼、商铺、酒店、会议中心等，拟出售面积超过 1000万 平方米。市场认为，恒大出售如此巨量的物业资产，是为降低负债率。

同样亟需降负债的富力地产，也开始有了出售计划。在8月24日召开的2020年中期业绩会上，今年年初还坚称“酒店对公司压力不大，动用的钱不多，且NOP、资金、现金流收入足够给付相关利息”的李思廉，松口表示“有减磅计划”，并称无论是投资物业，还是发展项目，都有出售计划。但他也坦言，商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司要做重组、税务的安排。

在房企专注住宅开发、通过高周转实现规模跃升时，曾为华南五虎之首的富力地产明显掉队，现金回流缓慢的商业地产占比过重被认为是主要原因。当房地产市场已告别高速发展的“黄金时代”，如何摆脱商业地产的拖累或是富力的一道难题。

“大本营”广州失色

今年上半年，富力多项业务数据呈下降态势，但卖楼收入微增3%至308.31亿，此系已售的交付面积增加所至，上半年其售出面积335万平方米，较去年同期增加17%。不过，平均售价下跌了12%，由1.04万/平方米将至9200元/平方米。

从各城市的贡献看，太原、重庆、宁波、包头、哈尔滨位居前五，分别贡献了27.66亿、22.09亿、17.82亿、15.21亿、14.27亿的营业额，但富力“大本营”广州的营收却进一步下滑，从去年同期的6.23亿降至1.84亿，跌幅高达70.47%，平均售价也从2.35万/平方米降至8210元/平方米，城市贡献排名从22名下跌至43名，营收贡献比仅为0.6%，甚至不如梅州、鞍山、江门等城市。

富力曾在2008年至2011年四度坐上广州楼市销冠的宝座，直到2012年被保利以25亿的差额反超。在2011年300亿合约销售额中，广州一城贡献占比高达33.17%，协议销售额为99.51亿。

这与富力在广州的土储不无关系。在富力2011年2802万平方米土储中，位于广州的土储为386.1万平方米，占比达13.78%，在富力布局的城市中居第二。而近年来，富力已鲜少出现在广州招拍挂市场，即便出现拿下的也是商业或医疗用地。

去年7月开始，为降负债，富力已着力减少在公开市场拿地，未来这种策略将继续保持。李思廉在8月24日召开的2020年中期业绩会上称，“招拍挂方面会放慢，大型的、一百多亿的土地尽量不参与，大多数招拍挂项目都是控制在10亿左右。”

虽然在公开市场变得消极，以旧改起家的富力仍活跃在旧改项目的拓取中。今年6月，富力拿下南沙东涌镇大同村旧改，项目改造范围99.5万平方米。8月19日，它又击败保利，拿下番禺石壁一二三四村改造项目，总用地面积约104.8万平方米。

作为广州市内旧村改造实施项目最多的企业之一，富力旧改涉及约16个旧村，改造面积超686万平米。随着广州旧改的加速推进，富力也在加紧入局。2019年4月，富力成立城市更新集团，主做旧城、旧村、旧厂改造。

截至目前，富力在全国拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段，92%位于一线及二线城市，54%位于粤港澳大湾区，广州、太原、西安是其旧改版图中最重点的三个城市。未来十八个月，富力有望转化900万平方米的旧改，进而产生2000亿元的潜在可售资源。

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