今热点：优质民企融资逐步回暖，长期仍需销售改善

9月19日，碧桂园公开发行2022年度第一期中期票据，本金总额为15亿元，为期三年，票面利率为3.2%。值得关注的是，本次中票发行由中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”，中债信用公司是我国首个专业债券信用增进机构，由多家实力国企共同成立发起。德邦证券首席宏观经济学家芦哲指出，对优质房企的增信工具从8月开始施行，目的是改善当前房企的流动性危机，促进房企融资，稳定房地产市场。

市场下行、融资受限，房企流动性普遍承压

通过专业机构增信，让优质房企可以发行利率更低的中期票据，既能降低融资成本，也能在一定程度上缓解流动性压力，但不可否认的是，当前房企仍面临三大资金难题：市场下行、融资受限、即将到来的偿债高峰。

(资料图片仅供参考)

据中指院统计，今年1-8月百强房企销售额均值同比下降46.2%，在上半年百强房企的权益销售额更是同比下滑16.9%。不景气的市场无疑让房企直面资金压力，克而瑞统计显示，2022上半年末重点上市房企的现金持有量为20412亿元，同比大幅下降了22.84%，较年初则下滑了15.01%，92%房企持有现金较期初有所下降。

而另一方面，尽管房地产利好政策不断，但市场信心仍在观望，房企的融资渠道因市场遇冷、相关法规缺位等原因，融资难题尚未完全解决。数据显示，今年8月年100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。从融资结构看，其中信用债同比下降24.2%，海外债下降91.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。中指院研报指出，房企融资量已连续5月环比减少，可见房企融资难问题仍然突出。

值得注意的是，相较国企央企，民营房企面临着更大的融资压力。目前信用债、ABS为房企非银融资的主要渠道，但信用债发行主体却以有官方信用背书的国企央企为主，2022年上半年，国央企发行占比近9成，而民企仅发行14只债券；今年上半年民营房企发行境内债规模占比仅为3.7%，达到近三年最低点。不难看出，在房企普遍融资受限的情况下，民营房企普遍面临更大的融资压力。

此外，偿债潮的到来将增加房企的流动性压力。克而瑞数据显示，2022年中期重点房企的短期有息负债为15841亿元，相较于期初增长了1.39%，克而瑞指出，主要原因是房企偿债潮的到来，较多长期有息负债转为短期有息负债。

融资环境改善，优质民企发债规模提升

融资是房企自资金的重要来源，改善融资环境，对抒解企业流动性压力至关重要。面对房企、特别是民营房企融资难的行业现状，今年4月以来政府便已多次强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放，力求改善融资环境，缓解企业资金压力。9月29日央行提出，推动“保交楼”专项借款加快落地使用，并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，促进房地产市场平稳发展。

随着今年专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地，政策干预效果已初步显现。国金证券研报显示，截至8月，碧桂园示范性民营房企发债平均规模已由5月份的8.5亿元提升至14亿元，平均担保比例由15%提升至100%。(今年5月监管机构选定碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城5家优质民营房企进入“示范房企”名单)

另据中指研究院统计，自5月份起，包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债，实现融资39亿元。民营房企的融资环境有所改善。

从企业表现来看，碧桂园至今已获批可发行50亿元中期票据，其中由中债信用增进公司全担保下的中票额度为15亿元，首期已于9月19日发行。此外，除了最新发行的中期票据，碧桂园在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，便已先后发行可转债折合33.68亿元，配售新股折合24.1亿元；从去年下半年至今，在境内更是发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元。

但值得注意的是，“融资增信”等利好融资的措施，主要操作对象还是以过往经营稳健的优质民营房企为主。在各大房企融资仍然承压之际，碧桂园享受到较好的融资环境，成为当前为数不多能进行全品种融资的民营房企，与其财务状况状况获监管机构认可息息相关。

碧桂园财报显示，截至2022年6月30日，剔除预收账款后，其资产负债率已从2020年中期的81%连续下降至2022年中期的72%，期末集团可动用现金余额约人民币1479.8亿元，现金短债比约2倍，可动用现金储备充足。可以说，碧桂园的净资产负债率和短期偿债表现均优于监管要求。

业内：解决房企现金流难题，长期仍需销售改善

随着国家决心改善民营企业融资环境，在一系列利好政策加持下，尤其是4月份出台“融资增信”后，民营房企净融资明显改善，4月同比涨幅转正、5月净融资较1-3月平均提升30亿元。在今年5月份发行5亿元公司债后，碧桂园在6月份主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据，截至目前，碧桂园已经悉数偿还年内所有到期美元票据，年内已无到期美元债，进一步为公司稳健运营夯实基础。

“企业顺利融资及时导入资金，就当下来说，能很大程度缓解经营压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，机构出台相关配套措施改善房企融资环境，有助于增强信心，是值得肯定的。

“但目前通过增信等融资工具改善融资环境，并无法解决房企流动性危机。”芦哲认为，增信等措施只是辅助性工具，无法起到决定性作用。芦哲指出，当前缓解房企融资难题的核心仍然是促进销售端恢复，盘活项目，形成可持续的现金流。

地产经济学家邓浩志也持相同看法，表示比起解决房企融资难题，恢复市场更为重要，“单纯借一笔钱只能解决阶段性困难，市场不恢复，房企就没有持续的资金回笼，所以长期问题还是需要通过市场恢复来解决。”

碧桂园现金流稳企，不仅是因为融资渠道畅通，更重要的原因是其较好的经营业绩。据碧桂园2022年中报披露，公司上半年实现营业收入1623.6亿元，实现权益销售额1851亿元，权益合同销售面积约2348万平方米，回款率达92%；且在上半年继续实现净经营性现金流为正，净流入约53亿元。使碧桂园有较充足的资金去“降负债、调结构”，避免流动性承压。

正如国金证券在研报中指出的那样：房企现金流持续企稳仍需回归到地产销售改善上来。“过往地产周期表明，房企经营现金流从企稳到持续改善，往往伴随地产销售回暖，比如2012至2013年，商品房销售同比提升52个百分点、对应经营资金提升71个百分点。”

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