公积金贷款政策密集来袭 四季度楼市有何预期

首套个人住房公积金贷款利率下调再添一城。

“重庆公积金中心”微信号10月11日发布通知，2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。继9月30日央行宣布再次下调公积金贷款利率之后，短短11天，全国已有逾30个省市接连落地公积金贷款利率调整。

目前，公积金政策已成为推动市场回暖最为集中的政策方向。那么，公积金贷款政策密集“来袭”有何利好?专家对四季度楼市有何预期?

多城下调公积金贷款利率

人民银行此前宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2.6%和3.1%，此前则为2.75%和3.25%。首套个人住房公积金贷款利率时隔7年再次下调。

进入10月份，全国已有多个城市跟进。

10月1日，郑州住房公积金管理中心发布通知称，自2022年10月1日起，郑州首套个人住房公积金贷款执行新的利率，5年期(含5年)以下由现行的2.75%下调至2.6%，5年期以上由现行的3.25%下调至3.1%。

10月9日，北京宣布首套房住房公积金贷款利率本月起下调0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别降至2.6%和3.1%。

10月10日，海南省住房公积金管理局宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点;10月11日，哈尔滨、无锡以及天津也同时宣布下调公积金贷款利率。

据不完全统计，10月以来，上海、深圳、南京、杭州、济南、成都、长沙、沈阳、郑州、石家庄、苏州等多地的住房公积金管理中心均表示，10月1日(含)后发放的首套个人住房公积金贷款，按照上述新利率执行。对于10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。

与商业银行贷款利率有所差异，公积金贷款利率基本上全国统一，所以各地在执行上没有差异。值得注意的是，一些省市在发布公积金新政的时候，对于近期已经买房但还没有进行公积金审批的情况也做了解释，即此类群体也可以享受降息后的利率，这也将利好在途交易的购房者。

有何利好

9月底，财政部、税务总局公告，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。央行、银保监会也通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从各地的政策内容来看，包括下调公积金贷款利率、提高公积金贷款额度、“一人购房全家帮”等，客观上有助于进一步增强公积金贷款的吸引力，同时也有助于提振第四季度楼市行情。近期的稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

东方金诚首席宏观分析师王青此前分析称，此次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费。另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模或将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在表示，下调公积金贷款利率对当地楼市回暖具有一定支撑作用，但其影响并不能高估。要从供给需求两端多措并举，多方发力，才能对市场有所支撑。

严跃进表示，需要注意的一点是，一些地方发布公积金新政的时候，对于近期已经买房但没有审批公积金的情况也做了解释，即此类群体也可以享受调整后的利率，这是相关在途交易的购房者所需要注意的。近期多地调整住房公积金政策，总体上不属于“一城一策”的操作，更多体现为央行新政后，各地积极响应和传达。

此外，随着国庆假期结束，楼市“金九银十”也只剩下20天时间，同策研究院资深分析师肖云祥表示，四季度是房企冲业绩的重要时期，预计会有部分房企开启促销，个别项目降价力度会比较大，对于购房者来说，这也许是适当的购房时间点。

机构：四季度新房市场或逐渐企稳

“十一”假期期间，二手房市场出现明显回暖迹象。贝壳研究院发布的数据显示，今年“十一”假期，贝壳重点监测的50个城市二手房日均成交套数同比增长约54%。重点监测的50城中，九成城市二手房成交量同比增长，其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的两倍。

展望四季度，中指研究院预判，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。

短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

诸葛找房指出，随着央行、银保监会、财政部等接连出手，针对楼市释放重大利好，同时地方因城施策逐步深化，对于提振房地产市场行情意义重大，有利于促进刚性和改善购房需求释放，中央推出政策组合拳，预计政策效应将会更加显着，四季度房地产市场有望加速修复。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟则认为，随着多项政策措施出台落地，信贷政策可以和土地政策、税收政策等协同发力，支持刚性需求和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，避免居民中长期贷款需求走弱，有效推动房地产投资恢复，并在边际上缓解与改善地产企业面临的资金链压力、流动性压力和债务违约风险。预计各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。

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