三问40万亿按揭贷 三大国际评级机构深度解读

记者胡天姣深圳报道

(资料图片仅供参考)

LPR利率不断下行，购房者提前还贷意愿不断上行。

去年内5年期LPR利率3次下调，加之各地房贷政策调整，目前全国最低首套利率低至3.7%；而利率高位站岗的购房者，下调后依然超过5.5%。

于是，调降存量房贷利率的声音日渐高涨。

购房者的呼求对银行来说，能接受吗？住房按揭贷款是国内银行质量最高的资产之一，惠誉数据显示，截至去年6月，此类贷款占中国各大银行贷款总额的约30%。

那么房贷这块“肥肉”，在新的环境下会有怎样的变化？

为此，记者近日采访了三大国际评级机构专家：穆迪投资者服务公司副总裁、高级信用评级主任诸蜀宁，惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如，以及标普信评金融机构评级部总经理李迎。他们将详解房贷三大问题：存量房贷利率是否有望下调？房贷业务规模增长拐点是否来临？按揭资产风险未来会否大幅抬升？一问存量房贷利率：银行缺乏主动下调积极性

《21世纪》：存量房贷与新增房贷利差的扩大是购房者提前还贷的一个重要原因。下调存量按揭贷款利率的问题近期也被多次提及。你对此怎么看？

薛慧如：目前中资银行住房按揭贷款主要是在五年期以上贷款市场报价利率的基础上，根据特定的加减点得出的浮动利率定价。通常在每年的一月份，会根据最新的五年期以上贷款市场报价利率进行重定价，但只要原贷款合同条款不发生变化，在合同期内加减点是固定不变的。由于不同时期监管政策和市场竞争的变化，加减点存在很大的差异，这也是为什么存量房贷利率和新增房贷利率会出现较大差异的原因。

理论上商业银行可以和借款人协商，共同确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，但是我们认为在降息周期内，银行没有动力去主动调降加减点，正如在加息周期内，借款人也不会接受调升加减点一样。主流的按揭合同期限都在20年至30年，因此存量房贷利率与新增房贷利率之间因利率波动而形成差异是常态。由于转按揭在国内尚不被许可，存量按揭的竞争压力是很小的，因此银行也没有动力去主动调整存量按揭贷款的定价方式。

《21世纪》：因城施策对银行而言意味着什么？在探讨存量利率下调之际，“因城施策”是否会成为一个重要的影响因素？

诸蜀宁：穆迪认为因城施策已执行多年，对银行不太可能有明显的新的影响。银行围绕央行的指导利率上下浮动定价，总体为下行趋势。从利率波动区间角度出发，未来国内利率幅度是否会如美国利率幅度(较大)，还待观察。

政策驱动下，利率大幅回升与大幅下降的可能性均不会太高，其他因素或许发挥更明显的作用。如，对于二次购房者来说，是否有更为合适的投资产品；与市场对房地产回复的信心。

需要注意“复苏”的含义，其并非表示完全回至原来的状态，而是重新定义房地产在国民经济中的作用，如，未来GDP增长的更多来源自其他行业。此外，疫情之后，零售投资者对房地产资产回报的观念也可能将发生结构性转变。

薛慧如：“因城施策”将赋予银行在贷款利率定价上更大的自主权，比如在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，对于符合条件的城市，银行可以阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。但是最终的贷款利率还是由供求关系决定，这一方面取决于银行贷款定价策略、负债成本和资产质量预期，另一方面取决于居民购房需求和偿债能力。二问增长“拐点”：增速或将合理放缓

《21世纪》：如何看目前高达40万亿的“按揭贷”业务，这项业务在中国持续20多年一直被视为银行的优质资产，后续是否会遇到增长的“拐点”？

薛慧如：展望未来，从住房按揭贷款增速来看，伴随着疫情防控措施的放松和各项房地产支持政策的出台，短期按揭需求可能出现边际改善，但是中长期按揭需求更多的取决于人口结构、经济增长前景和居民收入预期。

李迎：按揭贷业务规模总体稳定，资产质量良好，能够给银行带来稳定、健康的盈利，我们认为按揭贷将继续作为商业银行，特别是大型商业银行，非常重要的常规业务类型。

但由于国内房地产市场已经发展到很成熟的阶段，按揭贷的增长速度会合理放缓。之前很多年度是房地产按揭贷款增速高于总贷款增速；未来中长期可能会低于总贷款增速。

由于2022年房地产危机导致按揭贷款增速在2022年下半年显著放缓，2023年随着危机的化解，我们预计按揭贷款增速会有一定的恢复性上升。

《21世纪》：银行是否应该考虑这一传统产品的迭代更新？不只是利率调整，也包括诸如转按揭之类的业务模式。

诸蜀宁：产品的迭代更新是银行的必定举措，从国际经验看，房贷是目前较为通行的融资工具，且日趋成熟，主要受利率走向影响。相比国外发达市场，中国房地产市场发展时间较短，利率也并非呈现出大幅下降的趋势，提前还贷跟利率下行趋势有明显的关系。

与此同时，金融交易安排背后是社会共识，由此，简单的金融计算之外，社会共识是主要因素。当前，行业面临的挑战是，如何通过相应的政策法规达到市场共识，这包括：即是否中性对待提前还款，合约中具体是如何规定，相关条款是否有必要进行修改？

根据目前情况，预计银行在执行关于提前还款的贷款合同条款会有一些灵活空间，如提前还贷方是否应该缴纳罚金。去年某家银行曾经试图采取按合约执行的策略，但触发了舆论反弹。目前，提前还贷的人数仍在持续增多，总额也在上升，对银行的经营状况带来一定的压力。

银行在收回本金后再投资进行资产的重新配置，在当前利率下行环境中，后者的利率会低于此前的房贷利率。由此，银行可能会重新考虑在执行贷款合约中拟定一些严格条例要求，取决于社会舆论是否予以认可。

在美国市场，用一家银行的贷款偿还向另一家银行的贷款融资等金融产品/形式都很成熟，在中国国内，心理因素与成本考虑促使居民在利率下行的环境下进行提前还贷。这一趋势自去年下半年开始延续，由此，银行是否会考虑推出一些产品，或修改原本贷款合同内的相关条款规定，是行业值得思考的问题。

《21世纪》：有些银行此前推出“住房租赁金融”，这一业务有没有潜力成为未来银行住房金融业务方面的一个支柱？

诸蜀宁：因还款方式、资金使用流向与融资维度等差异，“住房租赁金融”不会成为“按揭贷”的替代品，如，住房租赁为一种现金流量的融资，按揭贷则属于存量购买的融资。

“房屋拥有的认可形式”是更为深层的因素。“按揭贷”意味着购买住房拥有产权，“住房租赁金融”则为租用形式，中国传统文化强调“安土重迁”，因此对居民购置房产的心理因素影响较为明显。

薛慧如：住房租赁金融和按揭贷款在贷款体量、贷款主体、久期、贷款定价以及还款方式方面存在着诸多差异，因此与按揭贷款更多的是互相补充而非替代的关系。党的二十大报告提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，这对于银行而言，也意味着要通过住房租赁金融和按揭贷款等提供多元化的金融支持来促进房地产市场平稳健康发展。

李迎：住房租赁金融业务能够成为传统按揭业务的补充，但是在可预见的未来，从存量规模上来讲，住房租赁金融很难替代按揭贷，按揭贷仍然会作为住房金融的主流；从增长速度上来讲，在短期，住房租赁金融的增长很可能快于传统按揭贷。三问资产质量：偿债能力未有明显恶化

《21世纪》：作为银行质量最高的资产类别之一，按揭贷款资产质量未来会否出现明显变化？

诸蜀宁：总体看，按揭贷仍属于银行的优质资产，具有风险分散属性。穆迪认为，目前该板块对银行资产质量的支撑仍然会发挥积极作用。短期内，利率下降与房地产支持政策并不会对这一板块的资产质量带来剧烈影响。

疫情防控放开后对个人购房者的收入端带来积极影响，预计还款压力将有所减少。由此，虽然资产板块质量承压状况不可能迅速转变，但整体趋向积极。

薛慧如：住房按揭贷款是中资银行贷款占比较高也是资产质量较为稳健的业务之一。截至2022年中期末，住房按揭贷款在惠誉授评中资银行全部贷款余额中占比超过20%，不良贷款率低于0.5%。过去两年，由于房地产贷款集中度政策的出台以及房地产市场的持续低迷，住房按揭贷款增速显著下降，部分楼盘交付延迟导致的停贷断供也使得按揭不良率出现小幅上升。

从按揭贷款资产质量来看，到目前为止，我们认为中国居民偿债能力并未出现显著恶化，居民债务杠杆率在全球范围内并没有显著高于平均水平，行业平均的贷款价值比也仍然处于较为适中的水平，因此住房按揭贷款资产质量仍将保持相对稳定。但是如果未来房地产调控政策，尤其是一二线城市相关限购限贷政策显著放松，进而导致银行按揭贷款放款标准大幅放宽，贷款价值比和居民债务杠杆率明显上升，那么将显著推升按揭贷款的资产质量风险。

《21世纪》：美国住房危机此前的驱动因素在中国国内会否成为可能？(目前看，国内抵押贷款融资结构简单，贷款条件保守，且家庭杠杆率低。)

薛慧如：到目前为止，我们认为中国居民偿债能力并未出现显著恶化，居民债务杠杆率在全球范围内并没有显著高于平均水平，行业平均的贷款价值比也仍然处于较为适中的水平，因此住房按揭贷款资产质量仍将保持相对稳定。但是如果未来房地产调控政策，尤其是一二线城市相关限购限贷政策显著放松，进而导致银行按揭贷款放款标准大幅放宽，贷款价值比和居民债务杠杆率明显上升，那么将显著推升按揭贷款的资产质量风险。

李迎：我们认为地产流动性危机和地产相关信用损失仍然是局限在对公房地产领域；2022年，国内按揭贷款的资产质量表现虽然在边际上略有恶化，但从绝对值上来讲仍然是银行业资产质量最好的资产类型之一。

在可预计的未来，我们认为不会发生类似美国住房危机的情况。原因在于国内银行按揭贷款的放贷标准严格，按揭贷款的资产质量总体保持良好；另外国内按揭贷款的资产证券化活动受到严格监管，市场上发行的RMBS产品的信用质量保持在很高的水平。所以无论从底层按揭贷款的放款，还是按揭贷款的资产证券化，多年来国内都保持了审慎严格的标准，并不存在美国当年发生住房危机的驱动因素。

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