规划“中国第一高楼”，无人接盘

曾规划“中国第一高楼”、起拍价130.44亿元、围观人数超3万……众多引人关注的标签之下，标的却在近日流拍。

(资料图)

上海证券报记者注意到，上述标的系世茂深港国际中心，包括规划建设668米最高塔，超过592.5米的平安金融中心、632米的上海中心大厦，建成后将刷新“中国第一高楼”纪录。

此次流拍在意料之中。在业内人士看来，起拍价超百亿的大型综合体项目，当下对任何一家开发商都是一个巨大考验，之后还要应对长周期开发所需资金、项目背后债权关系、入市后招商等问题。

标的背后的深圳市世茂新里程（002219）实业有限公司（下称“深圳世茂”），系ST世茂（600823）的二级控股子公司。如今，ST世茂也面临众多考验。

超130亿标的无人竞拍

竞拍信息显示，深圳世茂名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物，评估价约163.05亿元，起拍价130.44亿元，被称为7年来司法拍卖最高估值资产。

不过，在起拍价相比评估价打八折后，截至拍卖结束无一人报名，但是有超过700人关注，超过3万人围观。

上述项目会受到如此关注，主要是规划了一座超高层建筑，定位为粤港合作的标志项目、深圳东部新地标。该建筑最初规划是超700米的“中国第一高楼”，后来被降低至约600米，但建成后也将是“中国第一高楼”“世界第二高楼”。

2018年3月，深圳世茂方面透露，规划超600米的超高层建筑必须在首期开工项目内，3年内完成进度的50%，5年内整个项目必须完工。

如今过去5年，整体项目进展不及预期。此次法拍标的为12宗地，有6宗进行开发，1宗集中商业及T3办公楼建设了19万㎡，还有1块地建了营销中心，6块地挖了地基。

按照此前规划，12宗地包含集中商业及T3办公楼用地及地上物、4宗写字楼用地（2栋250米、1栋338米、1栋500米）、4宗公配用地（包含营销中心），以及幼儿园、国际学校、绿地操场用地。

负责标的咨询事务人士表示，流拍后若无意外，世茂深港国际中心应该还会上架二拍，但具体时间不确定。

接盘后困难重重

初看质地不错的资产，为何无人敢拍？

世茂深港国际中心是ST世茂在深圳投资最大的项目，总投资超500亿元。2017年12月6日，ST世茂子公司福建世茂新里程投资发展有限公司以239.43亿元底价拿下，创下当时深圳土拍史上第二高总价的纪录。

项目约定开工日期2022年1月28日，竣工日期2025年7月28日，将建设集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。

过了6年，世茂深港国际中心从品牌地标，变成ST世茂进行债务化解的筹码。

在业内人士看来，一些房企受债务问题所困，继续出售重磅资产。不过，部分优质资产的体量非常大，一般房企无法承接消化，并且很多地块受制于城市规划等要求，对接盘方的要求比较苛刻。

此前上述标的竞拍，对参与竞拍方提出了一系列严格要求。其中，竞买人2016年经第三方审计总资产，须不低于2000亿元；应在内地和香港各有不少于（含）1家上市公司、在中国境内开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑等。

同时，相关标的背后涉及多项债务。天眼查显示，深圳世茂被列为被执行人，执行总金额超过91亿元。

此外，深圳世茂牵涉33起诉讼，占比超过90%为被告，案由涉及商品房委托代理销售合同纠纷、申请诉前财产保全、买卖合同纠纷等。

牵涉中信信托

根据评估文件，12宗地有10宗设立了抵押权利，抵押权人为中信信托。

2017年，中信信托以世茂深港国际中心项目为底层资产，发行信托产品募集资金87亿元，用于支持世茂深港国际中心二期公寓和一期商办开发建设。

2022年2月，中信信托宣布，上述信托计划中的57亿元资金遇到兑付困难，世茂深港国际中心随之停工，成为上述项目走向法拍的主要原因之一。

记者注意到，上述项目停工后，由于建设合同纠纷，项目承建方中建三局申请财产保全措施，导致世茂深港国际中心项目二期的178套可售公寓被查封冻结，对应货值约20亿元，不久后105套公寓解封。

2022年，因与中信信托的纠纷，北京市第三中级人民法院对世茂深港国际中心项目的12宗土地查封，查封期限2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及轮候查封项目中的283套房产，冻结深圳世茂100%股权。

天眼查显示，深圳世茂涉及26起被执行人中，有3起由中信信托申请、北京市第三中级人民法院执行，合计金额约90.95亿元。

2022年年报显示，ST世茂部分子公司财产被申请执行，执行标的金额共162.88亿元，占公司净资产比例39.91%，涉及中信信托金额占总执行标的金额的55.8%。

在业内人士看来，此类事件暴露了金融合作问题，也是房企和信托机构合作出现纠纷的一个案例。从今年很多房企债务问题看，都有明显的信托方面问题。

背后上市公司受困

上述标的在被法拍前，ST世茂一直在寻找买家。

2022年初，ST世茂对外推介了一个价值超740亿元资产包，世茂深港国际中心是价值最高的一项资产。如今，上述项目走上法拍之路，侧面凸显了ST世茂面临的困境。

截至2023年6月30日，ST世茂公开市场债务累计7.8亿元未能按期支付，累计未按期支付中期票据“20沪世茂MTNO01”到期本息2540万元、“21沪世茂MTN001”到期利息1655万元、“21沪世茂MTNO02”到期本息1819万元、“20沪世茂 PPNO02”到期本息1956万元。

同时，ST世茂子公司累计未按期支付资产支持专项计划“希尔顿01”的资产支持证券退出款7亿元。公司及下属子公司有50.76亿元非公开市场银行和非银金融机构债务，未能按期支付。

当前，ST世茂仍面临流动性紧张的问题，融资渠道收窄、受限局面未改观，以及自2022年至今销售情况大幅度下滑的形势没有好转。

ST世茂表示，公司积极与上述债务相关金融机构/证券持有人协商妥善的解决方案，“20 沪世茂 MTN001”等债券的后续安排，将与有关各方商讨包括展期、票据置换等多元化债务化解方案，并召开持有人会议，保障和维护投资者合法权益。

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